Qui paie l'intervention d'un professionnel de sanitation ? Locataire ou Propriétaire ?

Lorsque vous découvrez que des nuisibles se sont installés chez vous, c’est souvent la première question qui vous traverse l’esprit. Si vous êtes propriétaire, vous vous retournez vers la copropriété ou l'occupant du logement. Si vous êtes locataire, vous espérez que le coût de l’intervention sera à la charge du bailleur ou de l’agence de location. Dans cet article, nous allons vous donner tous les renseignements nécessaires : cadre légal, droits et obligations du propriétaire et du locataire, cas particuliers comme la copropriété ou les logements sociaux, gestion des conflits entre propriétaire et locataire au sujet d’une intervention 3D (désinfection, dératisation, désinsectisation). Vous y verrez plus clair en cas de nuisibles : qui paie la facture ?



Infestation de nuisibles dans un bien en location : ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989

L’article 6 de cette loi encadre la location de logement en précisant les obligations du propriétaire (bailleur) : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites(…)

Le bailleur est obligé de :  (…)

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien de l’état et à l’entretien des locaux loués »

L’article 7 se concentre sur les obligations du locataire : 

« Le locataire est obligé de :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; (…) ».

La loi ELAN du 23 novembre 2018

L’article 142 de la loi ELAN oblige le bailleur à s’assurer que le logement est exempt de toute « infestation d’espèces nuisibles et parasites » avant la mise en location. Si ce n’est pas le cas, il doit faire le nécessaire pour éradiquer l’infestation et fournir un logement salubre à son locataire.

Quelles sont les responsabilités de chacun en cas de nuisibles dans une location ? 

Vous découvrez la présence de rongeurs 

Avant l’entrée en location

Si l’état des lieux d’entrée met en lumière la nécessité de faire intervenir un dératiseur, c’est au propriétaire de régler la facture dans son entièreté.

Durant la location

Si la présence de rongeurs est constatée pendant la durée de location, il est d’abord nécessaire de déterminer les raisons de l’arrivée des nuisibles. En effet, la charge revient par défaut au bailleur, sauf s’il parvient à prouver que l’infestation de rats est due à un mauvais entretien du locataire. Un professionnel NGAN 35 saura vous dire ce qui a facilité l'installation de rongeurs dans votre logement.

Vous avez une infestation d'insectes (cafards, punaises de lit, blattes, etc.)

Les règles de prise en charge sont proches de celles liées à une dératisation. Le bailleur doit s’assurer de fournir un logement exempt de punaises de lit, cafards, blattes, etc., à l’état des lieux d’entrée. 

Si une infestation apparaît en cours de bail, le propriétaire devra prouver qu’elle est due à un mauvais entretien de son locataire pour lui faire payer l’entièreté de l’intervention. Il lui faudra dans ce cas fournir une attestation de détection canine réalisée avant le début du bail et la preuve que les autres appartements ou parties communes de l’immeuble ne sont pas atteintes.

Dans le cas contraire, le bailleur paie la main-d’œuvre tandis que le locataire prend à sa charge les produits utilisés par le professionnel, selon le décret du 26 août 1987.

Insectes xylophages (vrillette, termites, etc.) et champignons : un cas particulier

Ces nuisibles et parasites engageant la solidité de la construction, l’intervention rapide est d’autant plus importante. 

Les règles d’une infestation d’insectes s'appliquent. Le bailleur doit également avertir son locataire des bonnes pratiques à avoir si son logement se situe dans des zones à risque (aération pour la mérule par exemple). Dans le cas d’une infestation pendant la durée du bail, le propriétaire est chargé de prouver qu’elle résulte d’une négligence du locataire s’il veut lui imputer les frais de désinsectisation.

En cas de litiges entre locataire et propriétaire : nos conseils

Je suis locataire

Voici une check-list des points de vigilance à garder en tête pour éviter d’être mis en cause : 

• Soyez attentif lors de l’état des lieux d’entrée et dans les quelques jours qui suivent votre arrivée dans le logement pour signaler toute suspicion de présence de nuisibles. 
• Entretenez votre logement pendant la durée de votre location selon les clauses de votre contrat. 
• Informez votre propriétaire ou votre agence dès que vous pensez que votre logement est infesté de nuisibles ou de parasites. 
• En cas de non-réaction du propriétaire, envoyez-lui une lettre recommandée expliquant le problème et lui demandant les mesures qu’il compte prendre pour y remédier. 
• Si le dialogue avec votre propriétaire est impossible, envoyez un courrier de mise en demeure et saisir une instance de conciliation ou le juge en dernier recours.

Je suis propriétaire

Voici une check-list des points de vigilance à garder en tête : 

• Faites réaliser des diagnostics avant la mise en location pour vous assurer de la salubrité de votre logement : mérule, termite, punaises de lit, blattes, rats, ne laissez rien au hasard. Un expert NGAN saura vous accompagner.
• Faites réaliser l’état des lieux d’entrée par un professionnel qualifié et veillez à ce qu’il soit exhaustif. 
• Fournissez une documentation à vos locataires concernant les bonnes pratiques du logement : règles d’entretien, points de vigilance, etc.
• Soyez réactif si votre locataire signale la présence de nuisibles ou de parasites. Un professionnel sera en mesure de déterminer la nature de l’infestation, les potentielles causes et vous proposera un traitement adapté. 
• Gardez des traces de toutes les interventions et diagnostics faits pour vous couvrir en cas de litige.



Dans les cas particuliers, comment savoir qui doit payer la facture de dératisation ou désinsectisation ?

Ce que dit le cadre législatif 

L’article 119 de la Circulaire du 09 août 1978 dit que : «Les propriétaires d’immeubles ou établissements privés, les directeurs d’établissements publics doivent prendre toutes mesures pour éviter l’introduction des rongeurs et tenir constamment en bon état d’entretien les dispositifs de protection ainsi mis en place. Ils doivent, conjointement avec les locataires ou occupants, vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles, logements des animaux domestiques, etc., ne sont pas envahis par ces nuisibles et faire évacuer tous dépôts de détritus et déchets susceptibles de les attirer. Lorsque la présence de rongeurs est constatée, les personnes visées aux alinéas ci-dessus sont tenues de prendre sans délai les mesures prescrites par l’autorité sanitaire en vue d’en assurer la destruction et l’éloignement. La même obligation s’impose lors de la démolition des immeubles ainsi que sur des chantiers de construction. »

L’article 125.1 précise que […] «Les exploitants sont tenus de veiller à la protection contre les insectes et les rongeurs. Ils doivent faire procéder aux opérations de désinsectisation et de dératisation nécessaires, notamment celles qui seront prescrites par l’autorité locale, toutes précautions étant prises pour que les denrées ne soient pas atteintes, en particulier par les pulvérisations ou émanations des produits employés. ».

L’article 130.5 ajoute que […] «Les propriétaires ou gérants doivent prendre toutes mesures pour éviter la pénétration des mouches et autres insectes, oiseaux, rongeurs et autres animaux, et faire procéder si nécessaire aux opérations de désinsectisation et de dératisation, en évitant toutes contaminations des denrées alimentaires. ».

Si l’infestation a lieu dans une copropriété

Dans le cas d’un immeuble géré en copropriété, les règles énoncées plus haut s’appliquent : 

• Si l’infestation est causée par un mauvais entretien courant du locataire : ce dernier paie l’intervention. 
• Si l’infestation est due à un mauvais entretien du bâtiment par les propriétaires (vétusté, amas d’ordures, moisissures, pas de dispositifs préventifs pour éviter l’apparition de nuisibles) ou si l’origine de la prolifération se trouve dans les parties communes : le syndicat de copropriété paie. 
• Si plusieurs appartements sont infestés, les propriétaires concernés paient. 
• Si vous vivez en copropriété et que la présence de nuisibles est détectée, vous devez en informer aussitôt le syndicat de copropriété ou votre propriétaire.

Si vous vivez en logements sociaux (HLM)

Ces grands immeubles sont bien souvent le foyer rêvé pour les nuisibles. Blattes, cafards, punaises de lit, insectes xylophages, rats ou pigeons : les HLM représentent de la nourriture, des recoins chauds et humides et des cachettes à profusion. 

Les propriétaires de HLM sont tenus de veiller à ce que le bâtiment soit bien entretenu. Ils s’engagent également à prendre des mesures préventives pour éviter les infestations. Si les locataires s’aperçoivent de la présence de nuisibles, ils doivent en informer le propriétaire ou la société gérante. Si l’infestation vient de leur logement et est de leur fait, les locataires devront payer les frais d’intervention. Si l’infestation vient des parties communes ou s’étend chez plusieurs locataires, le propriétaire paiera la facture du professionnel de sanitation.

Si vous avez un bail commercial

Dans le cadre d’un bail commercial, le contrat de location détermine à qui revient la charge de la dératisation ou de la désinsectisation. 

Dans votre contrat de bail, il y a une clause spécifique concernant la présence de nuisibles. Il vous indiquera qui doit prendre en charge les frais liés à l’intervention d’un professionnel. 

Refus de désinsectisation par le locataire 

Si vous êtes locataire, et que votre propriétaire ou que le syndicat de copropriété missionne un professionnel pour une opération de désinsectisation préventive ou curative, avez-vous le droit de refuser qu’il entre chez vous ?

Droits et obligations du locataire en matière de nuisibles

En tant que locataire, vous avez l’obligation d’autoriser l’entrée dans votre logement pour la réalisation de travaux d’entretien obligatoires : amélioration des parties communes, entretien urgent des parties louées, performances énergétiques, mises aux normes, etc. Votre propriétaire doit vous informer de la nature et de la date des travaux prévus et doit veiller à ce que cela ne représente aucun risque pour votre santé. 

Les opérations de désinsectisation en font partie. Si l’immeuble n’est pas traité en entier, cela amoindrit fortement l’efficacité du traitement. Si vous refusez l’entrée dans votre logement et qu’un deuxième traitement du bâtiment est nécessaire, le syndicat de copropriété ou votre propriétaire peut demander à ce que l’entièreté de la somme de la deuxième intervention soit à votre charge. 

Rôle du propriétaire en cas de litige avec un locataire

En tant que propriétaire, vous devez vous assurer de choisir des professionnels conformes aux normes. Dans le cas d’une dératisation ou d’une désinfection, faites appel à une entreprise sérieuse qui utilisera des biocides autorisés en respectant les protocoles, comme NGAN 35.

Si votre locataire refuse la désinsectisation de son logement, et si le dialogue ne donne rien, vous devrez engager une action en justice. C’est le seul moyen d’obtenir gain de cause, sans vous rendre coupable de violation de domicile.